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各位同仁:
大家新年好！
旧岁已去,新年已经到来。在这辞旧迎新之际，我们在这里召开中瓯地产总经理新春工作会议。主要目的是总结和思考过去，展望和规划未来。在过去的一年里，有许多值得我们在座的各位包括我自己去认真总结和思考的地方。
首先，我代表中瓯地产集团，向各位与会的同仁们表示衷心地感谢，感谢你们一年以来，奋发进取，尽职尽责，为中瓯地产各项事业稳步发展所做的贡献；感谢你们一年以来，对集团公司各项工作的大力支持和配合。祝大家马年吉祥、新年快乐！同时向春节期间仍坚守在岗位上的员工表示诚挚的慰问！
下面，我就2013年的主要工作做一个简要的总结，对今年的工作提出初步的意见。
一、 过去一年工作回顾
过去的一年，面对宏观经济形势多变、市场环境更趋严峻带来的压力，各项目公司审时度势，迎难而上，奋力进取，开拓创新，努力推进各项工作的顺利开展，取得了较好的成效。
1、面对严峻形势，努力完成任务目标。
过去的一年里，在行业宏观调控与区域经济萎缩的大背景下，公司上下齐心，多措并举，多头并进，积极贯彻年度工作计划，严格执行财务预算制度，通过大家的共同努力，基本完成了年初制定的各项任务目标，截止到2013年12月31日，累计完成开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米 ；完成销售总面积约 万平方米，销售额约 亿元，资金回笼 亿元；完成招商 万平方米；完成投资总额 亿元。
2、坚持“销售第一”，力争效益最大化。
贯彻执行王总去年初提出的“销售为先、利润为王”的经营理念和“销售工作压倒一切、只有卖的好才能发展快”的要求，始终将销售工作放在第一位，一切工作服务于销售。各子公司都十分重视市场调研与活动策划，组织人员，开拓营销途径，加速销售进程；对存量资产进行认真梳理，能卖则卖，加快回笼资金，提高资金周转率，争取效益最大化，为公司正常运作创造有利条件。
温州公司每次开盘前，均做了充分详细的市场调研与准备，并科学理性定价，项目开盘策划活动十分成功，在整个温州全市所有精品开盘成功率评比中稳居前三甲。其广告宣传效果显著，为了配合销售节奏，相应节点营造销售氛围，从多渠道、多方面进行广告宣传。例如群星演唱会、产品说明会、高炮、围墙、道旗广告、短信发送、广播广告等进行宣传造势。 2013年金色嘉园项目共推出了三期，前两期开盘活动当日基本售罄，三期共推出住宅1227套、面积150780平方米，商铺162间。实际销售住宅970套、商铺154间、车位301个，共计销售金额 元。
重庆公司本着“现金为王”的原则，千方百计推进销售。加强市场调研，制定可行的营销方案，2013年举办营销活动7次，其中包括“你买房·我埋单”返乡置业活动、“奥康十年·感恩璧山”千人答谢会、黄金赠送、“情满中瓯·月映璧河”中秋晚会及端午、六一、国庆园游会等，在璧山县城产生了较大的影响。
同时，重组销售体制、深化团队建设， 冲破现状格局、及时调整策略，在整体市场遇冷、量价齐跌的大环境下，组织人员深入了解璧山市场，及时展开策略部署，选择圣诞期间全面推广4号楼B单元，短短一周时间择机加推，以“快、准、稳”的营销理念迅速占领市场，一期房源累计共销售21413.31㎡，销售金额 万元。
永嘉公司二期开盘期间因聚集人气不够，不能集中开盘杀客，先按房管流程低调开盘，后再进行广告宣传，限期内购房优惠车位半价，营造人气和紧张感。为了促进销售，于去年6月1日举办了一次小型亲子活动。6月29日以“巅峰聚首·观墅盛宴”为主题的景观区和样板房开放活动，更加形象、具体地给客户展示金色海岸的品质，在永嘉塔尖圈层也形成良好口碑，全年完成销售91套房源，销售额约 亿元，完成回笼资金 亿元。金色海岸总销售 套，总销售额 亿元，总回笼资金 亿元。
3、提倡团队作战，发挥集体智慧与力量。
我们的项目分布全国各地，在管理上实行总经理负责制，根据这个特点，必须沟通协调好各方关系，切实转变项目公司各自为战的工作方式，提倡团队运作，发挥集体智慧，把我们的事业推向前进。
为了改变去年市场的被动局面，集团公司要求各地加强调研工作，根据当地实际，提出营销工作方案，本着思考对策、解决问题的精神，由各项目总经理和营销经理组成的团队，于去年7月上旬对温州、安徽、湖北、重庆各子公司的项目分别进行实地考察，针对各地实际进行探讨研究，发挥集体智慧，解决存在的有关问题。这次“营销思考周”的主要任务是：学习先进、思考问题、明确目标、提升业绩，通过有关项目工作方案的探讨、研究，在销售工作上实现新的突破，创造新的业绩。在“营销思考周”活动期间，各单位都将问题毫无避讳地摆在桌面上，大家各抒己见，形成头脑风暴，真正地将各种疑难问题解决到实处。这种方法，值得总结与推广。
4、做好项目审计，加强资金与财务管理。
加强对工程、资金、安全等方面的管理，既要总结经验，又要吸取深刻的教训，确保不出问题。
一年来，集团财务审计本部开展了多次专项审计工作：
对安徽公司进行了资产专项审计和内控流程方面检查，发现了水电费代收流程和未开票租金流程存在问题，并提出改进意见；在所得税方面检查中，发现了在“利息费用”及“投资性房产”方面可筹划，并由安徽公司年度结算前操作完成。去年十月底，发现公司出纳挪用巨额公款事件，暴露出公司财务管理存在的漏洞，对此，财务审计本部配合安徽公司加强了资金监管力度，并重新制订了资金管理制度。
对永嘉公司进行了财务收支专项审计，并对该公司的资产、负债及成本费用情况进行了披露；对股东的费用报销款、汽车购买款、股东出资利息及开票情况进行了统计和审核，为董事会提供了详细的信息材料；并对上年审计提出的意见进行了复查。
对重庆公司进行了税收筹划专项审计，出具了专项筹划报告供股东及高层参考，并对企业所得税进行了筹划，在年度结算前完成了各项手续的办理。
同时做到合理避税，通过会计职能，合理安排企业资本构成、开销、库存等方面，来实现税务的最低化，使之达到减少成本，增加项目利润。
5、强化工程管理，确保楼盘品质。
楼盘品质事关公司品牌与形象。一年来，各项目公司加强工程质量管理，积极与施工单位沟通，了解施工单位的难处，及时排除工作中的困难，推进项目建设，为销售工作创造了良好的条件。
温州公司在工程建设中追求安全、高效、高品质，全力打造“奥康品牌”、“中瓯品质”。截止12月31日，项目主体结构共计完成359层（2013年目标324层），超出年度工程进度计划35层，商铺裙楼全部结顶。
重庆公司积极推进工程建设，确保整体工程进度，地下室砌体工程全部完成，同时园林景观完成21000平方，主入口开放，100米迎宾大道直通会所；完成市场二期、阳光水岸主体结算工作；售房部精装修、软装及土建工程结算；电梯、消防、智能化合同签订及进场。
永嘉公司经过一年来各参建单位的不懈努力，截止2013年底，金色海岸项目已完成1-9#楼及会所精装修在内的所有工程量，通过了人防工程专项验收及分户验收。室外景观工程也已基本完成，目前正在准备消防、规划、环保专项验收。工程质量方面，无论是门窗、幕墙、真石漆等外墙装饰工程，还是室内精装修与室外景观工程，均体现出高档小区的优良品质。
6、重视招商运作，不断提升品牌美誉度。
高度重视招商运作，挑战残酷竞争环境，坚持奥康经营特色，打造现代时尚都市，聚集超强商业人气，是促进步行街繁荣发展的切实保证。一年来，湖北、安徽置业公司作出了较大的努力。
湖北公司在招商运作中，以品牌优势吸商、以真诚真情感商，13个特色现代时尚品牌加盟中瓯汇美食娱乐城。同时围绕中瓯汇三楼招商和二楼名品城销售工作，进行了一系列媒介宣传推介工作。完成招商面积6752平方。同时，注重管理运营工作，强化营业员及管理服务人员的学习培训，极力营造温馨购物环境；保安、卫生清洁引进“机场式”管理标准，做到安全“零失误”、卫生“零瑕疵”。经过四个月来的运营，不仅达到了吸引超强人气的目的，同时进一步促进了二楼名品城的繁荣。中瓯汇高档的定位、良好的购物和餐饮环境及“机场式”管理标准得到广大消费者的认同,全面提升了步行街的核心竞争力。
安徽公司强化招商宣传，以商招商，做到引进来，留得住。公司多次安排招商人员走访合肥、南京、马鞍山、滁州等十多个市县的意向客户，推荐全椒奥康商业步行街项目，引进了周大福珠宝等十余个大品牌商家，丰富了A区三楼餐饮业态，填补了健身、舞蹈培训市场空白。招商过程中，公司推出了“全员招商”的办法，通过老客户、朋友、员工等媒介载体进行项目推介，去年完成招商面积9731.5平方米 ，完成率达129.75%；完成租金收取1566万元，完成率达130 %，较好地完成了全年招商任务。
山东阳谷紫石步行街积极疏通各方关系，加大力度对健身房、逸家宾馆等几大钉子户官司打赢后的执行工作。虽频于打官司，但销售团队想方设法，促销售业绩稳步攀升，全年完成销售额2000万元，完成年度销售计划的167% ，有效盘活了存量资产，圆满完成了年度经营目标。
7、组织学习培训，持续提升队伍素质。
公司未来的发展，要求我们企业对人才的需求越来越高，同样对员工培训的要求也越来越高。同时员工专业知识和能力欠缺，尚须不断提高。
为此，从去年下半年开始，对集团原有的培训管理进行了修订和完善，通过听取集团及各置业公司员工的意见和参考目前本行业其他兄弟公司的相关制度，以“实战化和专业化相结合”为原则，与一家地产行业培训机构签订了专业培训合同，安排相关人员分别到北京、上海、南京、武汉进行培训。同时结合各地实际，采取集中、分散、就近等方法，制定好员工的学习培训计划，并按计划实施，对集团及置业公司各管理人员和专业人员进行了16人次的培训，普遍反映效果良好。
人事行政本部加强人力资源管理工作，做好高端人才招募、员工岗位设计及分析，建立绩效管理体系。一年来，本着优选优录的原则，面试人数150余人次，招聘优秀人才10余人次，加强了各子公司的人才队伍建设。在行政管理方面，规范内外公文往来、信息传递及接待工作，对信息资料、文件档案做到科学管理和使用；做好各类办公会议准备、组织、会场协调、会议记录等工作；对公司内部活动和外事活动主动参与安排、主持、策划、实施工作，确保了公司工作的正常运转。
二、 存在的不足与需借鉴的问题
在总结成绩的同时，对工作中存在的问题和不足也要有清醒的认识。过去的一年，我们在经营管理上还相对粗放，尤其是项目分布距离较远，在一定程度上影响到公司决策的质量和水平，主要问题有：
1、市场低迷、竞争力大，给销售工作带来难度。
2、项目运作时间长、动作慢、效益低。
3、年度预算计划与实际执行相脱节，缺乏全局意识与赶超思想。
4、月度工作考核趋于形式化，对实际工作推动不力。
5、各项目清算工作，面临着税务稽查的考验。
需要借鉴的问题是：
1. 坚持目标不放松。
一个公司全年工作目标的确定，是事关企业发展全局的大事。它是建立在深入市场调研、分析当地市场需求基础上，经过多方面考虑，从而达到一定经济效益的目的。因此，年度经营目标的确定既要符合发展实际，又要体现充分发挥广大员工的积极性。一旦目标确定，就要从组织、人员、资金等方面采取切实有效的措施，以确保各项经济指标的完成，推进企业稳步健康发展。
2. 坚持科学决策。
决策成本是企业发展的最大成本。在地产行业，从项目拿地、定位、定价等都存在着如何正确决策问题。如果决策是正确的、科学的，这个项目从施工到销售都是非常顺利和成功的；如果一旦决策失误，就会带来工作上的被动，以致造成不可估量的损失。因此，我们一定要重调查、重分析，用积极的思维和认真的态度对待决策，先思考再行动，选择最佳工作方案，以确保项目的成功运作。
3.坚持以人为本。
我们从事地产行业已经十年了，不管是工业地产，还是商业地产和高档住宅都做过。我们既有成功的经验，也有失败的教训。其中有一个非常关键的问题就是人，而人的核心问题就是项目总经理以及中层干部。一个项目做得好不好，取决于较多因素，但人是决定因素。我们拿到了一个项目，就是要有一批人去努力奋斗。我们中大多数人是从鞋业走出来的，专业能力不强，需要吸收专业人才，才能把项目做好。因此，我们要尊重人才，用好人才，激励人才，保持人才队伍的活力与稳定，促进中瓯事业的发展。
4.坚持团队作战。
做好一个地产项目需要好几年时间，需要一批人为之努力奋斗。项目运作成功与否，除了需要一个称职、合格的总经理之外，一个十分重要的问题是要拥有一个优秀的团队与开拓创新、无私奉献的团队精神。在工作的各个层面，都有团队建设和发挥团队作用的问题。一年来，在加强团队建设方面做了许多工作，但还不够。因此，要加强沟通联系，发扬协作精神，立足优势，取长补短，充分发挥集体的智慧和力量，创造出更大的成绩，推动中瓯地产不断走向新的辉煌。
5.坚持效益第一。
在当前市场经济条件下，企业要想赢得竞争，必须在规模、速度和效益上下功夫。“销售为王、效益第一”是我们公司发展的宗旨和着力点。反过来讲，没有效益，就没有企业的生命。因此，各子公司要立足于市场竞争，坚持从实际出发，力求项目开发的“短、平、快”，在规模、速度中追求经济效益，只有这样，才能取得优秀业绩，永远立于不败之地。
总之，目前的经济形势发展，给各行各业以及我们公司自身带来广泛而深刻的变化；挑战前所未有，可怕的是我们不作为；机遇也前所未有，可怕的是擦肩而过。对于我们房地产行业而言，机遇更大于挑战。不管失败还是成功，都属于过去。虽说明天困难依然存在、形势依然不容乐观、市场竞争日益激烈、利润不断降低、市场行情依然相当严峻。只要大家鼓足干劲，时刻保持清醒的头脑去迎接新的挑战，相信成功依然属于我们。
三、 2014年工作思路与要点：
共沐风雨，埋头巧干，破解困难与挑战；共享阳光，心系中瓯，畅想蓝图与愿望”。面对新一年的形势与挑战，我们要紧紧围绕年度任务目标，以清盘销售为重点，以追求效益为根本，以强化管理为基础，坚定信心，迎难而上，务实敬业，不断超越，全面完成各项任务。具体的年度发展目标是：新开工楼盘（含地下室）面积 万 平方米，计划销售面积 万平方米；销售金额 亿元，回笼资金 亿元；步行街招商面积 平方米，收取租金、物管费等 万元。根据以上总体要求和目标，要切实做好以下几方面的工作：
1、认清形势，化危为机，努力开创新局面。
总体来讲，造成当前房地产市场发生逆转，致使包括我们公司在内的诸多同行业，陷入举步维艰的经营困境，是多种因素相互叠加、共同发力的结果，危机不但波及范围广，而且化解难度大。其中既有难于抗拒的外因制约，更有房地产业本身存在的深刻内因影响。从深层次来分析，造成当前房地产企业面临严峻形势最主要的根源，是房地产行业“黄金十年”发展期掩盖下的粗放发展方式、巨大结构性矛盾全面显现，而市场发生逆转、销售不畅、房价下滑，只是这些矛盾和问题集中爆发的具体表现。而温州表现得尤为突出。客观地讲，目前的形势确实让我们深切感受到了挑战的严峻和生存的艰难，但事物的发展都有两面性，一方面，危机可以给我们带来困难和压力，另一方面，危机又可以让我们在困境中寻找到新的发展路径。针对当前不利形势，我们要多问一问，是不是房地产业调整结构、重新洗牌的时机到了？是不是降低成本、强化管理、苦练内功的时机到了？应该说，当前房地产市场形成“倒逼机制”的拐点，也是完善房地产业政策，促进房地产企业修复自身存在问题，等待市场回暖和重新起航的拐点。
面对这种形势，我们要坚定信心，把握机遇，利用奥康品牌的知名度和影响力，用好政府资源，想方设法寻找可行性项目，在困境中脱颖而出，保持队伍稳定，取得进一步发展。
2、理清思路，明确重点，在销售上下功夫。
思路决定出路，思路清才能方向明。各项工作目标要立足于各地实际，今年销售工作的重点是：未开楼盘要有周密计划、宣传策划和造势经营；已开楼盘要立足当地，捕捉战机，因势利导，想方设法做好清盘扫尾；商业步行街要在市场运作上做文章，巩固招商成果，鼓励引导经营户做好品牌维护，在此基础上促进未售店铺的销售工作，具体要求是：
温州公司：2014年的工作重点是加快工程进度，尽快完成中央景观带、西边商铺立面装饰和人行道景观及实景样板房建设，实现实景销售，同时做好按揭回款，及时回笼资金。
重庆公司：调整好新年发展思路与计划，着力点放在一期工程已建楼房的销售上，回笼资金；认真筹划二、三期地下室和地上工程建设，经过一年的努力，使整个小区面貌呈现在璧山人民面前。
安徽公司：全椒奥康商业步行街经过三年的运作，其影响力较大，知名度也较高。但是存量资产较大，一定要立足当地，动员和依靠新老客户，公司内部努力拼搏，克服保守思想，在销售上有新的突破。
湖北公司：今年工作重点应放在中瓯汇二、三楼上，二楼名品城的经营要稳定，经常了解情况，加强引导工作，在此基础上完成销售工作；三楼美食城时间短，影响力大，继续做好招商工作，为销售工作创造条件。
永嘉公司：做好各项验收工作，为五月份交房奠定基础；继续完成景观工程，在会所开放和实景销售上下功夫，做好尾盘销售。
山东阳谷项目除销售工作外，还要加大对已租经营户的租金收取和到期搬出的力度，对个别刁蛮户采取法律诉讼手段，对法院已判决的对象，尽快跟踪处理，全面完成销售任务。
3、做好预算，制定计划，确保实现各项目标。
加强财务预算，制定年度工作计划，是企业经营管理的一个重要环节，它的关键是切实可行。因此，各子公司要提高认识，重视预算工作。财务预算要跟着经营目标走，根据新指标进行调整。要加强经费收支管理，重视年终财务决算审核工作，实现科学理财，最大限度地提高资金使用效益。要把去年预算的执行情况与制定今年的预算计划有机地结合起来，分析情况利弊，力争做好今年的预算。
4、转变作风，加强调研，狠抓薄弱环节。
一个地产项目，从拿地到清算，需要好几年的时间，其中既有好的思路、好的经验和做法，也不同程度地存在许多薄弱环节。在把握全局、创造效益方面，总经理起着很大的作用。要想项目做得成功，必须转变作风，深入实际，总结教训，发扬成绩，克服短板，促进平衡发展。首先，深入基层，调查研究，分析出现问题的各种原因，找出解决问题的办法，把问题解决在基层。其次，要加强巡查、考核工作，及时发现问题、解决问题。只有重视这项工作，才能促进各项工作的顺利进行。
5、明确分工，加强沟通，提升团队作战能力。
增强组织的向心力、凝聚力，培养相互合作、相互支持的团队精神；提升团队成员的信任程度，增强部门间的沟通意识和协作精神；改善人际关系，形成积极向上的组织氛围；突破思维定势，提升团队作战能力，是我们日常工作的重中之重。
一是部门分工要明确。按照管理规定，规范业务流程，该谁做的事就由谁来负责，避免产生相互推诿现象。二是加强沟通协调。部门解决不了的事情，要进行协调解决，不能欠拖不决，以致影响发展大局。三是团队作战。对重要疑难问题，要不分上下，不分你我，集中专业人员集体讨论，发挥集体智慧，直至拿出解决问题的最佳方案，及时地解决问题。这要形成一种习惯、一种风气、一种制度。
6、控制成本，加强管理，确保资金运作安全。
加强管理，严控成本，企业盈利能力较大改善，公司以项目目标责任成本管理为重点，加强成本督察，强化过程监控，抓好示范引路。要加强经费收支管理，力争降本增效，合理避税，增加经济效益，实现科学理财，最大限度地提高经费使用效益。集团公司财务审计本部要加强对各单位财务工作的指导，有计划地培训财会人员，安排好年中、年末财务审计工作，逐步完善财务管理体制，为企业经营发展提供良好的基础条件。
7、科学安排，加强培训，提高员工业务能力。
抓好企业员工的培训工作，为公司的跨越式发展做好人才支撑。现阶段所面临的问题，就是要迫切地把员工队伍素质提高到一个新的水平，以适应企业的快速发展。加强员工培训，必须建立完善的培训机制，加强培训管理，建立激励机制。企业的竞争与发展最终是人才的竞争，坚持“以人为本”的思想，培训优秀人才是企业发展的关键。对于企业来说，不重视员工的培训就是不重视企业的发展，对于员工个人来说，不加强培训与学习，就不能提高自身水平。因此，企业应建立员工培训中心，实行统一管理。把员工的培训工作根据不同类型、不同层次人才特点，确定不同的目标任务，做到员工培训有人抓、有人管，不断完善员工的培训体系。制定相应的培训激励机制，采取精神激励与物质激励相结合的办法，激发员工对参加培训、促进个人提高的积极性。
根据公司整体发展战略的要求，结合各地实际情况，集团人事行政本部要进一步完善公司的组织架构，按照各子公司需求，明确招聘岗位要求及编制，尽快将专业人员落实到位；做好人力资源优化整合，进一步对各部门、各置业公司人员进行年度考核，做到人尽其才，充分发挥员工的主观能动性，同时也为薪资评定、优才晋升及绩效考核提供科学依据；深化薪酬管理，优化员工薪资结构，完善员工福利，做好核心员工的职业生涯规划，增强企业凝聚力。
同志们，发展要有新的思路，工作要有新的目标，2014年已经来临，我们要在王总的正确领导下，加快企业管理改革步伐，强化工作措施落实。我们要以新的目标为动力，振作精神，树立信心，转变思路，敢于拼搏，把2014年的工作做得更好，为完成全年任务目标而努力奋斗！
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